RELATION
住替え
どちらが正解というわけではないですが資金計画、売却時期、購入物件のタイミング等で大きく変わってきます。
分かりやすい比較表を作成していますので参考にしてください。
| 項目 | 売却先行（今の家を先に売る） | 購入先行（新しい家を先に買う） |
|---|---|---|
| 資金計画 | 売却金が確定するので、次の購入資金計画が立てやすい | 資金が不足すると二重ローンや「つなぎ融資」が必要になることも |
| リスク | 売却できるまで仮住まいが必要になる可能性 | 売却が長引くと二重ローン負担が発生 |
| スケジュール | 売却完了後に購入活動 → 購入まで時間がかかることも | 住み替えがスムーズで仮住まい不要 |
| 安心感 | 売却価格が分かってから購入できるため安心 | 希望物件を逃さず購入できるが、売却価格が不確定 |
| 費用面 | 仮住まいの賃貸費用・引越し2回分がかかる可能性 | 購入と売却が重なる場合、資金繰りに余裕が必要 |
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AUCTION AND VOLUNTARY SALE
競売と任意売却について
競売とはAUCTION
競売とは住宅ローンなどの返済が滞ったり税金の滞納があった場合に債権者（銀行等が）裁判所に申し立てを行い債務者（ローンを借りている人）の不動産を差し押さえる手続きです。
特徴として、市場価格よりより安く売られることも多く、債務者の意思にかかわらず裁判所の判断で売却がすすむ強制力が強いものです。
任意売却とはVOLUNTARY SALE
任意売却とは、住宅ローンなどを滞納して返済が難しくなったときに、債権者（銀行など）の同意を得て、市場価格に近い金額で不動産を売却する方法です。通常の不動産売却と同じように、不動産会社を通じて一般の買主に売却できます。任意売却は【競売になる前の柔軟な解決策】といえます。ただし一定期間ですぐに競売に移行する場合もあるため返済が難しいと思われた場合は早めの行動が必要となりそうです。
競売と任意売却の比較表
| 項目 | 競売 | 任意売却 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格より大幅に安くなりやすい | 市場価格に近い価格で売れる可能性が高い |
| 売却方法 | 裁判所を通じて入札で売却（強制） | 不動産会社を通じて通常の売却に近い形（合意） |
| 債務整理 | 売却額が低いため、ローン残債が多く残りやすい | 高く売れるため、残債を減らせる可能性がある |
| 残債処理 | 一括請求されやすい | 分割返済の交渉が可能な場合が多い |
| プライバシー | 裁判所公告で公開 → 周囲に知られやすい | 通常の売却に近いので、外部に知られにくい |
| 引越し費用 | 原則自己負担 | 債権者の同意で引越し費用が出る場合あり |
| 買主の状況 | 内覧不可・現況渡し、リスク高 | 通常の取引に近く、買主の安心感もある |
| スピード | 手続きが進むと強制的に売却される（早い） | 債権者の合意が必要 → 手続きに時間がかかることも |
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TROUBLE AVOIDANCE
トラブル回避
TROUBLE 01
契約不適合責任や告知義務の問題
売却後に買主が「雨漏り」「シロアリ被害」「配管トラブル」「残存物未撤去」などを発見し、売主に補修費や損害賠償を請求してくるケースや売主が知っていたのに告知していなかった場合はトラブル等
TROUBLE 02
境界や土地に関する問題
隣地との境界があいまいで「越境している」と指摘や測量図が古 く実際の土地面積と登記簿が一致しない場合等、隣人とのトラブ ルに発展することもある。
TROUBLE 03
契約内容の食い違い
売買契約の引渡日や引渡条件、契約違反の解除に関する認識違い 等、取り決めを曖昧にしていたため揉めてしまう。
TROUBLE 04
費用や税金の誤解
事前に計画表を作成していないために仲介手数料や抵当権抹消費 用など想定外の支出が発生したり、譲渡所得税や住民税の支払い を認識していなかった等のトラブル
売却後のトラブルを避けるためには
まちづくり不動産の売却は、最初に問題となりそうな不動産の状況を把握し契約書内で告知するべき事項を徹底しています。また売出前に資金（売却）計画表を作成することで最終の手残り予測等も行います。
・告知事項は徹底する
・境界を明確にする、もしくは不明箇所は事前に承諾を得ておく
・契約内容を細かく取り決める
・費用や税金について計画表を作成しておく
・専門家のサポートをうける
などが重要となってきます。
